空き家になった実家の管理｜特定空家・管理不全空家と固定資産税

空き家になった実家の管理｜特定空家・管理不全空家と固定資産税

「実家が空き家になってしまって、何から手をつければいいのでしょうか」。年末年始の帰省が近づくと、名古屋市東区の当事務所にはこうしたお尋ねが増えます。

先にお答えすると、空き家になった実家の管理は、相続した方の役目です。2023年（令和5年）12月13日には改正された空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）が施行され、管理が行き届かない空き家への市町村の対応も強まりました。誰が管理するのか、放っておくと何が起きるのか、名古屋市ではどこに相談できるのかを順に見ていきます。

空き家になった実家は誰が管理するのか

親が亡くなって空き家になった実家は、相続した方が管理します。遺産分割の話し合いがまとまる前は、相続人の皆さんが共同で引き継いでいる状態ですので、管理も相続人全員にかかわる事柄です。

名古屋市のホームページ「空き家の管理でお困りの方へ」は、「空き家の適切な管理は、所有者の方の責務です。」と案内しています。同市の「空家等対策の推進について」も、名古屋市空家等対策の推進に関する条例と空家法の両方が、空き家の適切な管理を所有者等の責務と定めていると説明しています。

空き家が生まれるきっかけは、多くが相続です。国土交通省の改正法の解説資料は「空き家の取得経緯は相続が55％。」としています。ご実家に誰も住まなくなったときが、管理の段取りを決める時期です。

実際の段取りは、相続人がどなたかを戸籍で確かめ、実家を誰が引き継ぐかを話し合い、相続登記で名義を移すという順に進みます。そのうえで、見回りや草木の手入れを誰が受け持つか、住む、貸す、売る、手放すのどれにするかを決めていきます。

表1　空き家になった実家について、本文で触れた段取りをまとめたものです。※一般的な例です。個別の事情により結論が異なります

管理不全空家と特定空家の違い

管理不全空家等は、放っておけば特定空家等になるおそれのある空き家です。特定空家等は、倒壊のおそれや衛生上の害などがすでに著しい状態の空き家で、市町村から受ける措置の重さが違います。

国土交通省の資料「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」によると、特定空家等は次の4つのいずれかの状態にある空家等です。

• 「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」
• 「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」
• 「適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態」
• 「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」

2023年の改正で新しく設けられたのが、管理不全空家等です。特定空家等ほど傷んでいなくても、放っておけばそうなるおそれがある段階で、市町村が指導し、改善がなければ勧告できるようになりました（国土交通省の改正空家法の解説資料）。

特定空家等に対しては、助言・指導、勧告、命令、代執行の措置が講じられる場合があると、同じ資料は説明しています。名古屋市も「空家等対策の推進について」で、特定空家等には助言又は指導、勧告、命令等を、管理不全空家等には指導と勧告を行うとしています。

勧告を受けると固定資産税はどうなるか

市町村から勧告を受けると、その空き家の敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。特例による減額が受けられなくなりますので、そのぶん税額が重くなります。

住宅が建っている土地は、住宅用地特例によって固定資産税が減額されています。国土交通省の資料は、その割合を「小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：1/6に減額」と示しています。

2023年の改正で、この特例の解除は管理不全空家等にも広がりました。同じ資料には「勧告を受けたときは、当該空家の敷地に係る固定資産税等の住宅用地特例（※）を解除。」とあり、改正空家法の解説資料も「勧告を受けた管理不全空家等の敷地も固定資産税の住宅用地特例が解除されます。」と書いています。

特定空家等で命令まで進むと、さらに重くなります。改正空家法の解説資料は「命令に従わない場合は、50万円以下の過料が課されるおそれもあります。」としています。もっとも、措置は助言や指導から順に進みますので、早い段階で手を打てば勧告まで進まずに済みます。

表2　国土交通省の改正空家法の解説資料と「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」をもとに作成しました（2026年11月12日確認）。※一般的な例です。個別の事情により結論が異なります

名古屋市で空き家を相談できる窓口

名古屋市では、適切に管理されていない空き家について、各区役所の地域力推進課が窓口になっています。市全体の取りまとめは、スポーツ市民局の地域振興課が担っています。

名古屋市の「空家等対策の推進について」には、千種区から天白区まで16区の地域力推進課が並んでいます。当事務所のある東区であれば、東区役所地域力推進課です。名古屋市は、空家等の適切な管理について定めた条例を平成26年4月1日に施行し、同じ年の7月1日に全面施行しています。

同じページには、「ご自身が知らない空き家所有者の相続人と通知を受けた方へ」という案内も設けられています。国土交通省の資料も、市区町村の取組みとして「空家部局と戸籍部局等が連携して相続人を把握」することを挙げています。疎遠だった親族の空き家について、相続人として市から通知が届く場合があります。

通知が届いたら、まずはご自身がどういう続柄で相続人になっているのかを戸籍で確かめ、通知に書かれた内容と担当課を確かめます。そのうえで、相続するのか、相続放棄を考えるのかを決めていきます。相続放棄には期限がありますので、早めに動くことが大切です。

解体を考える方のために、名古屋市には「名古屋市老朽危険空家等除却費補助金」という補助制度もあります。対象や金額は、同市の案内でご確認ください。

名義が亡くなった方のままだと困ること

実家の名義が亡くなった方のままだと、売る、貸す、解体するといった次の一歩を踏み出すときに、まず名義を移す手続きから始めることになります。相続登記には申請の期限も設けられています。

法務省「相続登記の申請義務化について」によると、2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した方は、「その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました」。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、施行日より前の相続についても、原則として2027年（令和9年）3月31日までに申請が必要です。

名古屋市東区でお受けしたご相談では、ご両親が亡くなって10年近く、ご実家が空き家のままになっていました。ご兄弟はそれぞれ県外にお住まいで、お盆に帰省したときに風を通す程度の管理だったそうです。近所の方から庭木が道にかかっていると連絡を受け、売ることを考え始めたところで、登記簿の名義がおじい様のままだと分かりました。おじい様の相続から戸籍を集め直すことになり、売却の相談に入れるまでに半年ほどかかりました。※事例は個人情報保護のため一部を改めています。

名義が祖父母の代のまま年月が経つほど、相続人の数は増えていきます。空き家の管理を考えるときは、名古屋の相続登記もあわせて進めておくと、後の選択肢が広がります。

住む・貸す・売る・手放すの選び方

空き家になった実家の行き先には、住む、貸す、売る、手放すの4つがあります。どれを選ぶかはご家族の事情しだいですが、いずれの場合も、名義を相続人に移しておくことが出発点になります。

売る場合には、税の特例が使えることがあります。国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）は、要件を満たせば「譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。」としています。

要件には「昭和56年5月31日以前に建築されたこと。」や「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。」などがあり、適用できるのは平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。税額の計算や個別の課税関係については、税理士か税務署にご確認ください。

使い道がなく手放したい土地については、相続土地国庫帰属制度があります。法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」は「相続土地国庫帰属制度は、令和５年４月２７日から開始しています。」と案内しています。申請には審査手数料（土地一筆につき1万4000円）が要り、承認されると10年分の土地管理費相当額の負担金を納めます（法務省「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」）。

相続そのものを引き継がない道として、相続放棄もあります。ただ、相続放棄は実家だけでなく、預貯金や借金も含めて相続人でなくなる手続きですので、ほかの財産とあわせて考える必要があります。

司法書士がお手伝いできること

司法書士は、相続人の調査、相続登記の申請、相続放棄の申述書など家庭裁判所に提出する書類の作成という立場で、空き家になった実家の手続きをお手伝いします。

家庭裁判所の手続きそのものを代理することはできません。管理の委託や解体、売却そのものは司法書士の業務ではありません。地元の会社をご紹介することはありますが、紹介料はいただきませんし、特定の会社をお勧めすることもしていません。

遠方にお住まいで見回りが難しいご家族は、ご兄弟で分担するほか、管理の委託も選択肢になります。相続人のあいだで主張が分かれるときは弁護士へ、税のことは税理士へご相談いただくのが適しています。

よくあるご質問

空き家になった実家について、名古屋近郊の方からよくいただくご質問をまとめました。遠方からの管理、相続の手続き中の扱い、売るときの税について、それぞれ短くお答えします。

遠方に住んでいて実家に行けません。管理は不要ですか

遠方にお住まいでも、相続した空き家を管理する責務は変わりません。ご兄弟で見回りの段取りを分担するか、管理を外部に委託する方法もあります。名古屋市内の空き家であれば、所在地の区役所の地域力推進課に相談できます。

相続の手続きが終わるまで放っておいてよいですか

相続の手続きが終わる前でも、空き家の管理は相続人の皆さんにかかわります。管理が行き届かないまま市町村から勧告を受けると、敷地の住宅用地特例が解除されます。手続きと並行して、見回りや草木の手入れを続けておくことをお勧めします。

空き家の実家を売るときに税の特例はありますか

一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例があります（国税庁「No.3306」、令和8年4月1日現在法令等）。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人の数が3人以上の場合は、2,000万円までとなります。税額の計算や個別の課税関係については、税理士か税務署にご確認ください。

ご状況ごとの進め方

空き家になった実家の進め方は、名義の状態、お住まいの場所、実家の行き先のお考えによって変わります。ご状況ごとに考えられる進め方は、次のとおりです。

表3　本文で触れた進め方をまとめたものです。※一般的な例です。個別の事情により結論が異なります

年末年始にご家族が集まる機会に、実家を誰が引き継ぐか、見回りをどう分担するかを話しておくだけでも、次の一歩が決まります。名古屋の空き家と相続のご相談を、お気軽にお寄せください。

出典：名古屋市「空き家の管理でお困りの方へ」「空家等対策の推進について」／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」、国土交通省（改正空家法の解説資料）／法務省「相続登記の申請義務化について」「相続土地国庫帰属制度の概要」「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この記事は 2026年11月12日 時点の情報です。制度や手数料は改正されることがありますので、最新の取扱いは法務局・税務署・市区町村の窓口等でご確認ください。

本記事は登記手続と書類作成の観点からの一般的な解説です。相続人のあいだで争いがある場合は弁護士へ、相続税・贈与税など税務は税理士へご相談ください。個別の事情によって結論は変わります。

監修：司法書士 市川貴史（愛知県司法書士会 登録番号 愛知第1239号）
司法書士法人白壁事務所 代表社員。名古屋市東区白壁。司法書士歴20年以上。
相続・遺言・家族信託・成年後見・不動産登記・商業登記を扱っています。
最終更新日：2026年11月12日

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