配偶者居住権とは｜住まいを残す選択肢と相続登記の進め方
コラム
配偶者居住権とは｜住まいを残す選択肢と相続登記の進め方
ご主人を亡くされた奥様が「この家に住んでいたい」とおっしゃる一方で、自宅を奥様の名義にするとお子さんの取り分がほとんど残らないというご相談を、名古屋市東区の事務所でもたびたびお受けします。こうしたときの選択肢が配偶者居住権です。自宅の所有権はお子さんが取得しながら、奥様は亡くなるまでその家に住み続けられるようにする権利で、令和2年（2020年）4月1日に施行されました。
配偶者居住権とはどんな権利か
配偶者居住権は、亡くなった方が所有していた建物に、残された配偶者が賃料の負担なく住み続けられる権利です。令和2年4月1日に施行され、建物の所有権とは切り離して、配偶者だけが持つことができます。
法務省は、この権利を「残された配偶者が被相続人の所有する建物に居住していた場合で、一定の要件を充たすときに、被相続人が亡くなった後も、配偶者が、賃料の負担なくその建物に住み続けることができる権利」と説明しています（法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」）。
この制度ができる前は、残された配偶者が自宅に住み続けるには、自宅そのものを相続するしかありませんでした。名古屋の市街地では自宅の評価額が遺産の大半を占めることもあり、自宅を取得すると預貯金がほとんど残らない事態が起こりました。配偶者居住権は、建物の価値を「住む権利」と「所有権」に分け、配偶者には住む権利だけを取得してもらう仕組みです。
成立する三つの要件と取得の方法
法律上の配偶者であること、亡くなったときにその建物に住んでいたこと、そして遺産分割・遺贈・死因贈与・家庭裁判所の審判のいずれかで取得したこと。この三つがそろって、配偶者居住権が成立します。
法務局の案内は、取得の方法を「①遺産分割，②遺贈，③死因贈与，④家庭裁判所の審判のいずれかにより」と示しています（前橋地方法務局「配偶者居住権とは何ですか？」）。多いのは相続人どうしの話し合いで決める遺産分割で、まとまらない場合は家庭裁判所へ遺産分割の申立てをする方法もあります。
生前に備えておきたい方には、遺言で配偶者居住権を遺贈しておく方法があります。残されたご家族が自宅の分け方で悩む場面を減らせます。
ここでいう配偶者は、法律上の夫婦に限られます。長く連れ添ったご関係でも、婚姻の届出がなければ成立しません。国税庁も「内縁関係の人は、相続人に含まれません」としています（国税庁「相続人の範囲と法定相続分」）。
住み続けられる期間はいつまでか
原則は、配偶者が亡くなるまでの終身です。遺産分割の話し合いや遺言で期間を定めれば、10年や20年といった一定の期間にすることもできます。どちらにするかで、建物の評価も、お子さんが自由に使える時期も変わってきます。
法務局の案内は、配偶者居住権を「亡くなった人が所有していた建物に、亡くなるまで又は一定の期間、無償で居住することができる権利」と説明しています（前橋地方法務局「配偶者居住権とは何ですか？」）。終身にすれば配偶者の住まいは手厚く守られますが、所有権を取得したお子さんはその間は自由に使えません。
これとは別に、配偶者短期居住権があります。法務省は「被相続人が亡くなってから６か月間は、建物に住み続けることができます」と案内し、資料では「居住建物の帰属が確定する日までの間（ただし，最低６か月間は保障）」と整理しています（法務省「配偶者短期居住権について」）。こちらは登記ができませんので、話し合いのあいだをしのぐ権利と考えてください。
登記をしないと何が起こるか
配偶者居住権は遺産分割や遺言で成立しますが、登記をしなければ第三者に主張できません。建物が売られたり差押えを受けたりしたときに、住み続けられると言えなくなってしまいます。
法務局の案内は「配偶者居住権を第三者に対抗するためには登記が必要」としています（前橋地方法務局「配偶者居住権とは何ですか？」）。法務省も「権利を主張するための登記は、登記の先後で優劣が決まりますので、権利関係をめぐるトラブルを避けるためには、配偶者居住権を取得したらできるだけ早く登記手続をする必要があります」と案内しています。
気をつけていただきたいのは、所有権を取得したお子さんの相続登記とは別の登記だという点です。相続による所有権の移転の登記は、取得を知った日から3年以内という申請義務の対象になりました。いっぽうで設定登記は所有者と配偶者の共同申請ですから、所有権の登記だけ済ませて配偶者居住権が登記されないまま時間が過ぎることが起こりえます。
| 項目 | 配偶者居住権 | 所有権を相続 |
|---|---|---|
| 住める期間 | 終身または定めた期間 | 期間の定めはありません |
| 他人に譲る | できません | できます |
| 建物を人に貸す | 所有者の承諾が要ります | 承諾は要りません |
| 建物の修繕費 | 配偶者が負担します | 自分が負担します |
| 建物の固定資産税 | 所有者が納めます | 自分が納めます |
| 登録免許税の税率 | 1000分の2 | 1000分の4 |
| 土地への登記 | できません | できます |
表1 配偶者居住権を取得する場合と、自宅の所有権を相続する場合の違い（法務省・法務局の各資料、2026年10月2日確認）。※一般的な例です。個別の事情により結論が異なります
登記の手続きと登録免許税
配偶者居住権の設定登記は、配偶者と建物の所有者が共同で申請します。登録免許税は固定資産課税台帳の価格に1000分の2を掛けた額です。登記できるのは建物だけで、その敷地である土地にはできません。
法務局の案内は「配偶者居住権の設定登記は配偶者（権利者）と居住建物の所有者（義務者）との共同申請となります」「配偶者居住権の設定登記ができるのは建物のみで、その敷地である土地には登記できません」としています（前橋地方法務局「配偶者居住権とは何ですか？」）。遺産分割協議書に設定登記へ協力する旨まで書いておくと、あとが滑らかに運びます。
登録免許税は、法務局の「登録免許税の計算」が配偶者居住権の設定の登記を「1000分の2」とし、課税標準を「市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は，その価格です。」と示しています。相続による所有権の移転の登記は1000分の4です。
申請書の様式は法務局のホームページにあります。2026年10月2日に見たところ、遺産分割・遺贈・死因贈与による設定、死因贈与にもとづく仮登記とその本登記、合意による消滅と死亡による消滅の抹消まで、8種類の様式と記載例が並んでいました（法務局「不動産登記の申請書様式について」）。
申請書をご自身で作る方には、名古屋法務局の登記手続案内があります。予約制で、ウェブの利用時間は「午前９時から午後４時まで（正午から午後１時までを除く。）」です。相続登記の無料登記相談も、本局と春日井支局をはじめ愛知県内6か所で開かれ、予約の受付は「平日午前９時～午後５時」です（名古屋法務局「ウェブ登記手続案内について」「無料登記相談のご案内」）。
配偶者が負担する費用と守る約束
建物の修繕は、配偶者が費用を負担して行います。固定資産税は建物の所有者が納税義務者です。配偶者居住権を人に譲ることはできず、建物を人に貸すには所有者の承諾が要ります。
法務省のQ＆Aは「居住建物の修繕は、配偶者がその費用負担で行うこととされています」「建物の固定資産税は、建物の所有者が納税義務者とされているため、配偶者居住権が設定されている場合であっても、所有者がこれを納税しなければなりません」と案内しています。4月から5月に納税通知書が所有者に届くころ、ご家族で負担の話が出ることがあります。
同じQ＆Aは「第三者に譲渡したり、所有者に無断で建物を賃貸したりすることはできません」としたうえで、「建物の所有者の承諾を得れば、第三者に居住建物の使用又は収益をさせることができます」と案内しています。人に貸したい場合は、所有者の承諾を得てからにしてください。
設定する前に考えておきたいこと
配偶者居住権は、いったん設定すると配偶者の判断だけで現金に換えることができません。施設に移る見込み、建物を売る予定、相続税の評価まで見通してから決めるほうが、あとの選択肢が残ります。
住まなくなった場合の道が閉じているわけではありません。法務省のQ＆Aは「配偶者居住権を放棄することを条件に、これによって利益を受ける建物の所有者から金銭の支払を受けることは可能です。」としています。ただし所有者との話し合いがついたときの話ですので、設定する前に、将来住まなくなったらどうするかまで話しておく値打ちがあります。
相続税の計算にも関わります。国税庁は、配偶者居住権が設定された場合の評価を「配偶者居住権、居住建物、敷地利用権および居住建物の敷地の用に供される土地」の四つに分けて示しており、根拠は相続税法23条の2です（国税庁「配偶者居住権等の評価」）。税額の計算や個別の課税関係については、税理士か税務署にご確認ください。
名古屋市東区の事務所で、ご主人を亡くされた80代の奥様と、お子さんお二人からご相談をお受けしたことがあります。遺産は長く住まれた自宅と、いくらかの預貯金でした。奥様は「この家を出たくない」、お子さんは「いずれ自分たちが引き継ぐ形にしておきたい」というお考えで、配偶者居住権を設定して奥様が住み続け、所有権はお子さんが取得する形に落ち着きました。決まるまでに三度お集まりいただき、そのうち一度は、奥様が将来施設に移られたらどうするかという話し合いに充てました。手続きそのものより、この話し合いに時間がかかることは、めずらしくありません。※事例は個人情報保護のため一部を改めています
| ご状況 | 考えられる進め方 |
|---|---|
| 自宅以外の財産が少ない | 居住権を取得し預貯金を多めに受け取ります |
| 生前に備えておきたい | 遺言で配偶者居住権を遺贈しておきます |
| 話し合いがまとまらない | 家庭裁判所へ遺産分割の申立てをする方法もあります |
| 取得したが登記していない | 建物の所有者と共同で設定登記を申請します |
| 敷地の名義も気になる | 土地には登記できないため別に相続登記をします |
| 施設に移ることになった | 所有者と話し合い、放棄して金銭を受ける道もあります |
| 相続税の申告が必要 | 評価と税額は税理士か税務署にご確認ください |
表2 ご状況ごとに考えられる進め方（法務省・国税庁の各資料、2026年10月2日確認）。※一般的な例です。個別の事情により結論が異なります
よくあるご質問
ご相談の場で重ねてお尋ねいただく点を三つ挙げます。いずれも一般的な取扱いで、ご家族の構成や遺産の内容によって結論は変わります。
配偶者居住権は土地にも登記できますか
できません。法務局の案内は「配偶者居住権の設定登記ができるのは建物のみで、その敷地である土地には登記できません」としています。土地は、所有権を取得した方の名義に相続登記をすることになりますので、遺産分割協議書を作るときに建物と土地の扱いを書き分けておいてください。
登記をしないまま住み続けても大丈夫ですか
ご家族のあいだで争いがないうちは、住まいを追われることはありません。ただ、建物の所有者が変わったり差押えを受けたりしたときに、登記がなければ主張できません。法務省も、取得したらできるだけ早く登記手続をする必要があると案内しています。
配偶者居住権をやめることはできますか
建物の所有者との合意で消滅させることはできます。法務局の申請書様式にも、合意による消滅と死亡による消滅の抹消登記の様式が用意されています。放棄を条件に所有者から金銭を受け取る道もあります。
住まいを残すという選択
配偶者居住権は、自宅を手放さずに暮らしの資金も確保したいというご希望に応える仕組みです。使うと決めたなら、建物について設定登記を申請するところまでが一区切りになります。
登記簿に記されていない権利は、第三者には見えません。使うかどうかは、ご家族の人数や遺産の内容、将来の見通しによって変わります。
お彼岸が過ぎ、名古屋も朝晩の空気が入れ替わるこの時期は、ご家族が顔をそろえる機会が増えます。自宅の名義がどなたのままになっているか、建物と土地の登記簿を取り寄せて確かめるところから始めてみてください。当事務所にご依頼いただく場合の費用は、ホームページの料金ページでご案内しています。名古屋の相続登記と配偶者居住権について、お気軽にご相談ください。
出典：法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」／法務省「配偶者短期居住権について」／前橋地方法務局「配偶者居住権とは何ですか？」／法務局「登録免許税の計算」／法務局「不動産登記の申請書様式について」／国税庁「配偶者居住権等の評価」／国税庁「相続人の範囲と法定相続分」／名古屋法務局「ウェブ登記手続案内について」／名古屋法務局「相続登記を検討されている方へー無料登記相談のご案内ー」
この記事は 2026年10月2日 時点の情報です。制度や手数料は改正されることがありますので、最新の取扱いは法務局・税務署等でご確認ください。
本記事は登記手続と書類作成の観点からの一般的な解説です。相続人のあいだで争いがある場合は弁護士へ、相続税・贈与税など税務は税理士へご相談ください。個別の事情によって結論は変わります。
監修：司法書士 市川貴史（愛知県司法書士会 登録番号 愛知第1239号）
司法書士法人白壁事務所（しらかべ） 代表社員。名古屋市東区白壁。司法書士歴20年以上。相続・遺言・家族信託・成年後見・不動産登記・商業登記を扱っています。
最終更新日：2026年10月2日
関連するページ
